Leegstand (in verschillende gedaantes)

Er is geen eenduidige definitie van het begrip leegstand. Wel zijn er een aantal benaderingen. Meestal gaat het daarbij om leegstand als probleem. Maar leegstand is ook ruimte, bijvoorbeeld voor nieuwe dynamiek.

Feitelijke leeg, half leeg of niet overeenkomstig functie

In het algemeen wordt onder leegstand feitelijke leegstand op pandniveau verstaan, maar wat is leeg?

• Soms worden panden die onder leegstandsbeheer vallen, niet als leegstaand meegeteld, omdat ze tijdelijk voor iets anders worden gebruikt. Hetzelfde geldt voor panden die half leeg staan.
• Als een pand ter beschikking staat van de scouting en de scouting maakt hier één dag in de week gebruik van (6 dagen leeg) is het geen leegstand. Hetzelfde geldt voor scholen met een lage bezettingsgraad en scholen die verhuren aan bijvoorbeeld kinderopvang.

Er zijn definities waarbij een gebouw als leegstaand wordt beschouwd als meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte gedurende ten minste twaalf maanden niet overeenkomstig de functie van het gebouw wordt gebruikt (Wonen-Vlaanderen, 2013).

Volgens de Leegstandswet (VNG, onbekend) is leegstand het niet of niet krachtens een zakelijk of persoonlijk recht in gebruik zijn alsmede een gebruik dat de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van deze wet’.

Leegstand vanuit beleggingsperspectief

Vanuit beleggingsperscectief is er leegstand als er geen huur- of gebruikscontract op het pand rust. Met een dergelijk contract is er voor de belegger (of vastgoedafdeling) geen leegstand. Al kan een huurder wel met leegstand te maken hebben en er ook op termijn voor de eigenaar leegstand optreden (geen feitelijke leegstand, wel leegstandsrisico).

Leegstand in een evenwichtige markt

De Vrije (Heijden, 1986) onderscheidt in een evenwichtige markt vermijdbare en niet-vermijdbare leegstand, maar de markt is niet evenwichtig. Als variant kan ook gesproken worden van gewenste (of geaccepteerde) en ongewenste leegstand. 

• gewenste leegstand: nodig voor het goed functioneren van de markt o.a. voor verhuisbewegingen (frictieleegstand), stadsvernieuwingsleegstand (strategisch vastgoed in afwachting tot herontwikkeling), leegstand voor groot onderhoud
• ongewenste leegstand:  waaronder verborgen leegstand (onderbezetting), discrepantieleegstand (meer aanbod dan vraag) en speculatieleegstand (wachten op betere tijden). Dergelijke panden kunnen tijdelijk in gebruik zijn. 

In het onderwijs wordt ook wel gesproken van normatieve leegstand (of overmaat). Dit is extra ruimte boven de norm(-vergoeding). De ruimte waarvoor door het rijk niet in de exploitatie is voorzien. Dit kan gewenst (aanvullend gefinancierd) of ongewenst zijn (met tekorten op de begroting).

Leegstand als probleem

Besselaar (2011) komt vanuit en probeembenadering tot de volgende indeling van leegstand. Daarbij komt ook wordt toekomstwaarde (en mogelijkheid voor functieverandering) in beeld.  

Als een pand wel verhuurd wordt maar er vanwege de slechte markt of specifiek beleid minder huuropbrengsten zijn, wordt dat in de praktijk aangeduid als financiële leegstand maar ook wel als huurderving.

Leegstand als ruimte

Leegstand kan ook als ruimte worden bezien. Ruimte voor nieuwe activiteiten of bestaande activiteiten die nog geen plek hadden.

PM ruimte typologieën

Bronnen:

• Wanneer wordt een gebouw als leegstaand beschouwd? (Wonen-Vlaanderen, 2013)
• Wanneer is er sprake van leegstand? (VNG, onbekend)
• Leegstand en huurderving (Heijden, 1986)
• Structurele leegstand voorkomen is beter dan genezen. (Besselaar, 2011)

• bezettingsgraad (ivm verborgen leegstand)